Según el Código Civil, la hipoteca “es un derecho real constituido sobre los bienes de un deudor o de un tercero, en beneficio de un acreedor, para asegurar sobre estos bienes el cumplimiento de una obligación. (Art 1877, encab.)

Características

1° Es un derecho real de garantía. Por lo tanto le otorga al acreedor hipotecario a) derecho de hacer ejecutar la cosa en caso de incumplimiento (ius distrahendi), b) derecho de preferencia frente a otros acreedores c) derecho de persecución sobre el bien en manos de quien se encuentre.

2° Es accesoria. Lo que significa que depende de una obligación principal para su existencia.

3° Está sujeta a publicidad comercial. Lo que va a producir como consecuencia que la hipoteca surja efecto entre las partes y ante terceros. Al protocolizarla ante la Oficina Subalterna del Registro del lugar donde se encuentre el inmueble se gradúa desde el momento de su asiento en el Registro.

La fecha de Registro determinará la preferencia entre las varias hipotecas, si este fuera el caso, siendo que aquella hipoteca que se registre antes será la de primer grado, sin importar que se haya convenido con posterioridad, el asiento en el Registro es lo que le dará el grado respectivo.

El registro de la hipoteca es un requisito esencial, de lo contrario la misma carece de validez.

4° Recae sobre un bien determinado. Por ello se dice que es un derecho real, aun cuando en principio no posee efectos reales, porque no se transmite la propiedad del  bien hipotecado.

5° Se limita a una cantidad de dinero determinada. Con el fin de proteger el crédito del que constituye la hipoteca para demostrar hasta qué punto se encuentra afectado el bien del que se trate.

6° Es indivisible. Subsiste sobre todos los bienes  hipotecados y va adherida a dichos bienes sea cuales sean las manos por las que pasen (Art. 1.877 C.C.V)

7° Es un contrato solemne. Puesto que como ya dijimos, está sujeta a las formalidades del Registro.

8° No siempre nace de un contrato. Puede nacer por otras vías que establece el código, como la legal o judicial.

9° La hipoteca puede ser cedida por el acreedor. Este puede ceder su crédito hipotecario a un tercero en los casos que establece la ley (Art. 1.882 C.C.V).

10°  La hipoteca se extiende a todas las mejoras, construcciones y accesorios del inmueble hipotecado (Art. 1.880 C.C.V)

11° El valor del inmueble hipotecado debe ser mayor que la cantidad de dinero de la obligación por la que está comprometido el deudor.

Clasificación

La hipoteca se clasifica en legal, judicial o convencional (Art.1.884 C.C.V)

• Hipoteca Legal

Es aquella que confiere el derecho al acreedor de que, en los supuestos especiales que la Ley establece, pueda dar nacimiento directo a la constitución de la hipoteca. Es decir que la propia Ley confiere el derecho de constitución de hipoteca.

o   Supuestos

Se encuentran establecidos en el artículo 1.185, de la siguiente manera:

1° El vendedor u otro enajenante sobre los bienes inmuebles enajenados, para el cumplimiento de las obligaciones que derivan el acto de enajenación, bastando para ello que en el instrumento de enajenación conste la obligación;

2° A los coherederos, socios y demás copartícipes, sobre los bienes que pertenecen a la sucesión, sociedad o comunidad, para el pago de los saldos o vueltas, bastando asimismo que conste en el instrumento de adjudicación la obligación de las vueltas;

3° Al menor y al entredicho, sobre los bienes del tutor que se determinen con arreglo a los artículos 360 y 397.

Requisitos para la constitución de la hipoteca legal:

*Que el supuesto por el que se pretenda constituir una hipoteca legal sea uno de los enmarcados en el artículo 1.185

*Registro en la Oficina Subalterna donde se encuentre ubicado el inmueble.

*En el caso de hipoteca a favor del enajenante debe también protocolizarse el documento de enajenación respectivo.

*En caso de hipoteca a favor de coherederos, socios y demás, debe protocolizarse el instrumento de adjudicación.

*En caso de hipoteca a favor del menos y el entredicho la determinación hecha por el consejo de tutela, la decisión del juez aceptando la hipoteca ofrecida por el tutor; y si el bien es de un tercero ajeno al tutor, debe protocolizarse el documento de aceptación y consentimiento de ese tercero.

• Hipoteca Judicial

“Es aquella cuyo título es un fallo o decisión judicial. Hay hipoteca judicial cuando un fallo o decisión judicial confiere a un acreedor el derecho de constituir una hipoteca sobre bienes del deudor”. Aguilar Gorrondona.

o   Supuestos

1° Toda sentencia ejecutoriada que condene al pago de una cantidad determinada, a la entrega de cosas muebles o al cumplimiento de cualquier otra obligación convertida en la de pagar una cantidad líquida, da derecho a constituir hipoteca sobre los bienes del deudor.  (Art 1.886  encab. C.C.V)

o   Exclusión

1° No producen hipoteca judicial las sentencias condenatorias sobre los bienes de la herencia yacente o aceptada a beneficio de inventario (Art. 1887 C.C.V)

2° Las sentencias dictadas por autoridades judiciales extranjeras no producirán efecto sobre los bienes situados en la República sino desde el momento en que las autoridades judiciales de la República decreten su ejecución, salvo dispuesto en tratados internacionales (Art. 1.889 C.C.V)

Requisitos para la constitución de la hipoteca judicial

ü Nazca de una sentencia o decisión judicial.

ü El acreedor designe los bienes del deudor sobre los cuales pretende hacer recaer la hipoteca.

ü Tribunal correspondiente verifique que los bienes representen el valor doble de la cantidad  a cuyo pago se la ha condenado al deudor.

ü Tribunal acto seguido debe ordenar que se registre la sentencia con la diligencia de acreedor y el auto respectivo (Art. 1.886 C.C.V).

ü El registro constituirá la hipoteca judicial.

Supuesto: Si los bienes exceden del doble de la cantidad condenada, el deudor puede pedir al juez que limite la hipoteca a bienes que sean suficientes para garantizar el pago, de conformidad con el art. 1.886. También en este caso podrá solicitar el traslado del gravamen hipotecario a otros bienes determinados y suficientes. En ambas actuaciones el juez lo determinará con conocimiento de causa.

• Hipoteca Convencional

Es aquella que nace de la libre voluntad de las partes, es decir, por medio de un contrato celebrado entre el acreedor y el deudor o un tercero.

Elementos de existencia y validez de los contratos de hipoteca convencional

a)     Consentimiento

b)    Objeto                                     

c)     Causa

d)    Capacidad:  En cuanto a hipoteca se refiere, el deudor debe ser capaz de enajenar los bienes que pretende hipotecar, salvo las excepciones establecidas. (Art. 1.891 C.C.V)

e)     Legitimación para dar en hipoteca: se requiere ser el propietario del bien o titular del derecho hipotecado. La hipoteca de un bien ajeno es nula.

Bienes susceptibles de hipoteca inmobiliaria (Art. 1.881 C.C.V)

1° Los bienes inmuebles, así como sus accesorios reputados como inmuebles;

2° El usufructo de esos mismos bienes y sus accesorios con excepción del usufructo legal de los ascendientes;

3° Los derechos del concedente y del enfiteuta sobre los bienes enfitéuticos (Numeral casi obsoleto, tomando en cuenta que la figura de la enfiteusis ha perdido vigencia).

Son además susceptibles de hipoteca inmobiliaria:

-Los créditos hipotecarios (Art. 1.882 ap. único C.C.V):

-Los derechos derivados de las concesiones mineras que señala la legislación especial.

  Bienes NO susceptibles de hipoteca inmobiliaria

1° Bienes no susceptibles de ejecución;

2° Cosas futuras (Art. 1.893 C.C.V);

3° Bienes muebles, salvo excepciones.

   Subrogación legal

1° En la hipoteca convencional cuando los bienes hipotecados perecen o padecen deterioros que los hacen insuficientes para garantizar el crédito, el acreedor tiene derecho a un suplemento de hipoteca y a exigir el pago de su acreencia aunque no se haya dado el vencimiento. (Art. 1.894 C.C.V).

2° En los previstos en materia de enfiteusis (Art. 1.578 C.C.V)

3° Las cantidades debidas por los aseguradores por indemnización de la pérdida o deterioro de la cosa hipotecada, así como las cantidades debidas por expropiación forzosa por causa de utilidad pública o de servidumbre impuesta por la ley. (Art. 1865 C.C.V)

Efectos de la hipoteca inmobiliaria

La hipoteca produce efectos entre las partes y con relación a terceros. Al hablar de efectos de la hipoteca, necesariamente hay que referirse a que la hipoteca es un derecho real (Art. 1877CCV), y como tal es erga omnes y configura a favor del acreedor tres derechos:

1.     Derecho de persecución

2.     Derecho de remate judicial

3.     Derecho de pago preferencial.

Para poder hablar de los efectos de la hipoteca es necesario estudiar las relaciones que se presentan entre:

1.     El acreedor hipotecario y el deudor constituyente;

2.     El acreedor hipotecario y los demás acreedores; y,

3.     El acreedor hipotecario y los terceros no acreedores. 

Relaciones entre el Acreedor y el Deudor Constituyente

1.     El acreedor hipotecario tiene frente al deudor constituyente de la hipoteca el derecho de ejecutar la cosa hipotecada desde el momento en que se produce el incumplimiento de la obligación principal. Esto es:

a.     Tiene derecho a la integridad económica del inmueble en garantía.

b.     Goza de derecho preferente sobre el precio obtenido en remate del bien por sobre los demás acreedores de inferior grado.

2.     El deudor constituyente conserva las facultades que le acuerda la Ley, inherentes al derecho de propiedad, en tal sentido el propietario puede:

a.     Enajenar, donar, ceder o permutar el inmueble, el cual pasa gravado por la hipoteca al nuevo propietario.

b.     Introducir modificaciones en el inmueble.

c.      Constituir otras hipotecas de grados inferiores.

d.     Darlo en usufructo, uso, habitación, anticresis, sin perjuicio de los derechos que el acreedor hipotecario pueda tener sobre el inmueble y sus frutos. La constitución de estas figuras quedan subordinadas a la hipoteca por ser posteriores a esta.

e.     Constituir servidumbres sobre el inmueble.

f.       Realizar todos los actos de administración requeridos para la conservación y explotación del inmueble.

g.     Explotar el inmueble directamente o por medio de terceros.

Relaciones entre el Acreedor Hipotecario y los demás Acreedores
De las relaciones entre el acreedor hipotecario con otros acreedores podemos extraer las siguientes situaciones:

1.     Las relaciones entre el acreedor hipotecario y los demás acreedores están referidas al derecho de preferencia, que es el que confiere la garantía hipotecaria al acreedor, para ser pagado con prelación a los demás acreedores del deudor.

2.     Cuando concurre el acreedor hipotecario con otros acreedores con hipoteca sobre un mismo bien, es necesario atender al grado que corresponda a cada uno de los créditos hipotecarios (Art. 1.897 CCV en concordancia con el Art. 1.896 CCV). Al presentarse el concurso de varios acreedores hipotecarios, se prefiere dar cobro al primero que haya registrado su hipoteca, y los otros ejercen su derecho de acuerdo al orden en que hayan registrado su respectiva hipoteca, del remanente si lo hay, caso contrario ejercen sus derechos sobre otros bienes del deudor, concurriendo con otros acreedores no hipotecarios.

3.     Si concurren el acreedor hipotecario con un acreedor privilegiado, la preferencia está dada a favor del acreedor privilegiado, satisfaciendo este primero su acreencia y posteriormente el hipotecario.

Relaciones entre el Acreedor Hipotecario y los Terceros Poseedores
Estas relaciones están determinadas por el ejercicio de los derechos de persecución y remate judicial. 

El acreedor hipotecario puede solicitar la ejecución del bien hipotecado y hacerlo rematar aunque esté en posesión de terceros; pero existe la excepción cuando este tercero ha adquirido el bien hipotecado en remate judicial con citación de los acreedores hipotecarios, cuyo derecho se traslada al precio del remate; de igual forma no puede ejercer este derecho respecto de los bienes muebles accesorios al inmueble hipotecado que ha sido enajenado a título oneroso sin fraude por parte del adquiriente. 

Transmisión de la hipoteca

Puede transmitirse de dos maneras: como accesorio del crédito que garantiza o independientemente de éste

• Como accesorio del crédito que garantiza

En principio la hipoteca se transmite de éste manera, ya sea que la transmisión se haga a título universal o particular, el nuevo titular del crédito será también titular del derecho de hipoteca.

Este tipo de transmisión se da en los casos de herencia, legado o cesión, así como cuando hay pago con subrogación. En el primer caso, los coherederos pueden ejecutar la totalidad del bien hipotecado en virtud de su característica de indivisibilidad, para así garantizar la satisfacción de la parte del crédito que le corresponda a cada uno

• Independientemente del crédito

El acreedor puede ceder la hipoteca sin el crédito y puede limitarse a ceder el grado de la hipoteca.

Al ceder la hipoteca sin el crédito pueden darse dos casos: 1) la cesión de la hipoteca a otro acreedor del mismo deudor, solo al límite del crédito y en el entendido de que si la hipoteca pesa sobre varios fundos no puede cederla sino conjuntamente a favor de la misma persona (Art. 1.883 C.C.V); y 2) la cesión de la hipoteca a quien no es acreedor del deudor: el acreedor puede hipotecar su crédito hipotecario en seguridad de una deuda suya o de un tercero; pero el dueño de los bienes hipotecados no podrá pagar a uno  de los acreedores sin el consentimiento del otro. (Art. 1.882 C.C.V).

Igualmente puede transmitir el grado de la hipoteca, pero sólo hasta el límite del crédito del cedente (Art. 1.883 C.C.V)

Extinción de la hipoteca

Puede darse la extinción de la hipoteca por vía de consecuencia y por vía principal.

• Vía de Consecuencia

Tal y como lo establece el artículo 1.907 °1 del Código Civil, la hipoteca se extingue en principio, en virtud de ser un derecho accesorio, una vez que se extingue la obligación principal que se estaba garantizando.

• Vía principal

Este tipo de extinción se debe a causas independientes de la extinción de la obligación principal, tales como: (Art. 1.907 C.C.V)

1° Pérdida del inmueble gravado.

2° Por la renuncia que el acreedor haga de la misma.

3° Pago de la cosa hipotecada.

4° Expiración del término a que se la haya limitado, si ha sido estipulado.

5° Cumplimiento de la condición resolutoria que se haya impuesto en ella.

6° Prescripción de la hipoteca a favor del tercer acreedor.

7°Cuando coincide en una misma personas la condición de acreedor hipotecario y de titular del derecho hipotecado.

8° Cuando se anula el título que la origina

9° Por nulidad del registro del la misma.

Extinción del derecho de persecución sin extinción del derecho de preferencia

Puede darse en los siguientes casos

1° Cuando los aseguradores deban indemnización por pérdida o deterioro de la cosa asegurada y la indemnización no se emplee en reparar la pérdida o deterioro (Art. 1.865 C.C.V).

2° En caso de expropiación forzosa por causa de utilidad pública o de servidumbre impuesta por la ley. (Art. 1.865 C.C.V)

3° En caso de remate con citación de todos los acreedores hipotecarios (Art. 1.911 C.C.V)

4°En los casos de devolución y redención del fundo enfitéutico (Art. 1.578 C.C.V)

Código Civil de Venezuela. Gaceta Oficial Extraordinaria Nro. 2990. 26 de Julio de 1982. Caracas

Jose Luis Aguilar Gorrondona. Contratos y Garantías: Derecho Civil IV, Publicaciones UCAB, Caracas 2.005.